StílusTér

Home Staging - Enteriőrtervezés - Ingatlanbefektetés

Mi a különbség a klasszikus és ingatlanbefektetési Home Staging között?

Hogy milyen egy sikeres klasszikus Home Staging projekt,arról írtam nemrég. 

Most nézzük meg, hogy néz ki egy ingatlan befektetés. 

halo_webre2.jpg

Már első lépésben nagy a különbség a klasszikus, és az ingatlanbefektetéssel kombinált Home Staging között.

A klasszikus Home Stagingnél egy olyan lakásról beszélünk, amiben nagy valószínűleg laknak, de akár simán lehet, hogy üresen áll, a lényeg, hogy egy jó állapotú vagy esetleg közepes állapotú ingatlanról van szó, ahol kisebb javításokkal, átalakításokkal, funkció kiemeléssel, ingatlan stylinggal és enteriőrfotóval máris hatalmas sikereket érhetünk el.

Ami biztosan nincs: nem tervezünk új konyhát, fürdőszobát, nincsenek hatalmas átalakítások. Ebben az esetben abból kell kiindulni ami van, abból kell kihozni a maximumot. A lakás értékének 1-5%-át érdemes a lakásfelkészítésre ráfordítani. 

De mi van az ingatlanbefektetéssel? 

Na, ott teljesen másról van szó!

Már ott indul, hogy nagyon fontos, hol és milyen lakást veszünk meg. Nem bízzuk a véletlenre, nem arról van szó, hogy már egy meglévő lakásból hozzuk ki a maximumot, hanem már úgy keresünk ingatlant, hogy tudjuk, jó lesz befektetési célra. 

Ezek a lakások az esetek 80-90%-ban nagyon-nagyon le vannak pukkanva, de nem feltétlenül van mindig erről szó. Most induljunk ki abból, hogy egy nagyon lelakott lakást veszünk meg.

Az ingatlanbefektetésnél a lakás teljes átalakuláson megy át. Minden porcikája megújul. 

Mutatom hogyan! 

Ennél a 13. kerületi projektnél onnan indultunk, hogy kb. 30-40 éve semmi sem történt a lakással. 

A lakás teljesen átalakult, ablakokat, ajtókat cseréltünk, a lakás alaprajza funkcionálisan is átalakult. Szükség volt világítás tervre, burkolat tervre, gipszkarton tervre, stb, azaz a teljes lakás tervezésére. Ebből  a két fő helyiség amit a vevők nagyon kritikus szemmel néznek, a fürdőszoba és a konyha is teljesen megújult.

Ezen kívül a célcsoportra tervezett lakás teljes design terve, a kiegészítőkkel együtt, tette fel a pontot az i-re. 

Íme egy panellakás értéknövelésének végeredménye. Így néz ki az ingatlanbefektetéssel kombinált Home Staging projekt az én olvasatomban. A sok befektetett munka így növeli meg egy ingatlan értékét.

1.

Hatalmas az előszobában a változás. Az első benyomás mindent visz és nem megismételhető, így  arra törekedtem, hogy már belépésnél nagy hatást érjünk el. Az ajtó kikerült és a mögötte lévő nagyobb szoba vendégszobává és egy pici gardrób szobává alakult át.

A beépített szekrény kisebb lett, de mivel lett egy kis gardrób helyiség így elbírta a lakás ezt a változást. Cserébe nagyobb lett a tér mikor belépünk és le is tudunk ülni, van hol felvenni a cipőnket.

 eloszoba_elotte_utana_1_feliratos_logos.jpg

 2.

A hálószoba is teljesen átalakult. 

Azzal, hogy nem üresen áruljuk, hanem funkciójának megfelelőlen berendeztem, látszik, hogy egy 160x200 cm-es franciaágy kényelmesen elfér benne, még a szoba másik végében egy kis dolgozó sarok is helyet kapott.

haloszoba1.jpg

haloszoba2.jpg

 3.

A vendégszoba funkcionálisan alakult át, ajtók jöttek-mentek. A design pedig nem mindennapi egy panel lakáshoz képest, így könnyen elérjük, hogy a vevők beleszeressenek.
vendegszoba1.jpg

 4. 

A retró fürdőszobából (gyerekkorom hét törpe matricájával a falon) egy csodás, modern fürdőszoba lett. A zuhanykabinnal elértük, hogy a fürdőszobába kényelmesen befért egy elöltöltős mosógép is.

furi_2.jpg

furi_4.jpg

Plusz még tervezni is imádtam ezt a hexagon csempés fürdőszobát. Mutatom a burkolat tervemet is ;-) Ebből a tervből dolgozott a burkoló. 

 burkolat_terv2.jpg

 5. 

A nappaliban szintén a funkciók kialakításából látszik, hogy mekkora a tér. Mennyi helyet foglal el egy kényelmes kanapé fotellal, dohányzó asztalokkal. Egy üres lakásban ezt a vevők nem tudják felmérni, sajnos nem látják a terekben rejlő lehetőségeket. 

nappali1.jpg

nappali.jpg

6.

A konyhának egy porcikája sem maradt.  A funkcionalitás és a design egy panel lakás konyhájában is találkozhat. A magasfényű, fogantyú nélküli frontok letisztult, egységes, modern formát adnak a konyhának. 


A két fekete front felület egy kis játékosságot visz a térbe, és a munkapult színe a frontokban is visszaköszön. Azzal, hogy a mosogató fekete színű és nem fém, a fekete pulttal összeolvad így egy egységes felületet kapunk, ami tágítja a teret, plusz nem töri meg a munkapult felületét. 

A konyhából könnyen kiárad a fény az előszobába, mivel itt kikerült a konyhaajtó. 

Egy panel konyha így is kinézhet! 

konyha.jpg

konyha1_1.jpg

konyha3.jpg

eloszoba2_elotte_utana.jpg

 7.

Még a kis pici erkély is a lakáshoz igazodott. A műfű nem csak a padlón, hanem a falon és az erkélykorlát alatti részen is megjelenik. Így egy nagyobb zöld felületet kapunk a panelrengeteg világában.

erkely.jpg

Egy csodás, modern lakást álmodtam meg, és ez lett a végeredmény, figyelembe véve a célcsoportot akinek a lakás készült.

kicsi_logos.jpg

Nagyon nem mindegy, kinek készítjük fel a lakást az eladásra. Amint megvan a kiszemelt lakás, a második lépés a célcsoport belövése, meghatározása.

Mert nem a saját ízlésünkre tervezzük és alakítjuk ki az eladásra felkínált ingatlant, csakis a vevőnek, a pontosan meghatározott célcsoportnak tervezünk, ő áll a középpontban.

Megvan a lakás, megvan a célcsoport, kész vannak a tervek, majd elkészült a felújítás. Jöhet itt is az ingatlan styling és a fotózás.

Ezeket a folyamatokat követi a marketing, mert a lakást piacra is kell dobni, de nem mindegy, hogy hogyan.

Az ingatlanbefektetési projekteknél is fontos lépés kiválogatni és összeállítani azokat a képeket, amik segítik az eladást, majd a lakáshoz készül egy speciális hirdetési szöveg, hirdetési emlékeztető, plusz egy saját weboldal is. Nem utolsó sorban pedig a méretarányos alaprajz. 

Ezek mind, mind segítenek abban, hogy milliókkal többét érő ingatlant dobj a piacra. 

Több millió forintot kell költeni egy

befektetésnél, hogy

sok-sok tíz millió forintot nyerjünk vele! 

Ami viszont mindkét esetben nagyon fontos, ÉRTÉKES lakásokat hozunk létre, mert csak akkor fizetnek a vevők sokkal többet, a piaci ár felett!! 

A bejegyzés trackback címe:

https://igyaddelalakasod.blog.hu/api/trackback/id/tr3914812584

Kommentek:

A hozzászólások a vonatkozó jogszabályok  értelmében felhasználói tartalomnak minősülnek, értük a szolgáltatás technikai  üzemeltetője semmilyen felelősséget nem vállal, azokat nem ellenőrzi. Kifogás esetén forduljon a blog szerkesztőjéhez. Részletek a  Felhasználási feltételekben és az adatvédelmi tájékoztatóban.

Könyveslány 2019.05.08. 10:48:29

Ez igazán meggyőző, gratulálok!

pangea 2019.05.08. 12:09:12

Nagyon jo lett (kiveve a műfű)
- Mennyibe kerult a felújítás?
- Mennyi ideig tartott?
- A bútorokat megvette?

balazsman 2019.05.08. 12:25:37

Ahhoz képest, hogy leírod: a Home Staging esetében "Ami biztosan nincs: nem tervezünk új konyhát, fürdőszobát, nincsenek hatalmas átalakítások. "
A képeket elnézve végül minden lett: álmennyezet, új bútorok, burkolatok, teljes felújítás.

Amúgy honnan tudod kinek fogod eladni a lakást? Pénze nem feltétlen annak van, akinek "ideális" lenne a lakás.

Almandin 2019.05.08. 12:49:56

Jó cikk. Manapság valóban sokat jelent a home staging (sajnos, mert nincs mindenkinek pénze rá). Az sokat elmond a fogyasztói társadalomban felnőttekről, hogy ennyire befolyásolhatóak a külcsínnel (aki csak azért, mert szép a lakás, többet kiad érte a piaci árnál, az elég hülye).
A másik: hiába trendi most a szürke, én utálom. Azt se hiszem, hogy a mostani lakberendezési trendekben csak a szürke szerepelne, de Magyarországon most a szürkedivat szellemében szinte minden lakást erre a ravatalozó-hangulatúra újítanak fel. Pedig egy ilyen színhatású lakásban nincs otthonosság-érzet.
A másik: a célcsoport túlzott behatárolása se jó, mert lehet, hogy Airbnb-s igényekre újította fel valaki a lakást, de jön pl. egy egyedülálló, és életviteli célra megveszi.

TheRminator 2019.05.08. 13:02:28

@balazsman: Pedig világosan leírta.

Van a KLASSZIKUS és van a BEFEKTETÉSI. Az elsőnél írta, hogy nem alakítunk át.

Aztán jön a "De mi van az ingatlanbefektetéssel?
Na, ott teljesen másról van szó!" tagolás. És ettől kezdve már nem a klasszikus home staging-ról van szó, hanem az ingatlanbefektetésesről.

Hogy kinek lehet eladni?
Pl annak, aki külföldön dolgozik, de itthon is szeretne egy lakást, ha hazajön, tudjon hol lakni addig. De nincs ideje lakást keresni itthon, ránézni a munkásokra, megterveztetni mindent. Mert lehet, hogy közben sokkal több pénzt keres a munkájával, mintha ezekre fordítaná az idejét. Lehet érzéke sincs hozzá, csak keres egy "hibátlan" modern lakást. Ekkor nem a pénz a legfontosabb, hanem az, hogy ez kész van, és beköltözhető. Sok esetben a bútorok nincsenek benne az árban, mivel ez nem bútorozott lakás, hanem egy izelítő, hogy milyen lehet berendezve, és a vevő könnyebben el tudja képzelni, milyen lehet itt élni, mint egy üres lakás esetén, ahol a 4 falat látja csak.

TheRminator 2019.05.08. 13:06:23

@Almandin: Soha nem értettem azokat, akik egy ledurrant lakást árulnak. Ha hív egy festőt, kifesti fehérre az egészet, lerak valami szép, de egyszerű szőnyegpadlót, és műanyagpadlót, kitakarít, felrak fehér függönyt, már eleve többért el tudja adni, mint amit belefektetett.

cs.zoli 2019.05.08. 13:08:05

Valaki azért nézze meg a mai ingatlanhirdetéseket, alig van különbség a lepukkant és a felújított lakások ára közt. Ez amúgy azért is furcsa, mert felújítani egyre drágább és egyre rizikósabb, mesterek nincsenek, akik vannak, sokfelé dolgoznak, ezért elengedik magukat. Egy mindent bele felújításra simán elmegy négyzetméterenként 200 ezer Ft, hiszen a falakon kívül mindent újra kell építeni. egy egyedi fűtés kiépítése alsó hangon 1-1,5 millió, egy konyha 2 millió, stb, a végén még bútorokat is kell venni, meg lámpákat, sokan ezek költségét nem számolják bele a felújításba, azután évekig dobozból élnek....

rnz 2019.05.08. 13:30:42

@TheRminator: No és pontosan ez a fajta befektetés ami a legjobban megéri. A fenti felújítás inkább egy airbnb felkészítés, teljes berendezéssel. Eladáshoz ez indokolatlanul soknak tűnik, pláne hogy a környék vásárlásnál jóval komolyabb tényező, azon pedig a legkomolyabb felújítás/berendezés sem segít.

gabroca 2019.05.08. 14:00:11

@TheRminator: nincs pénze felújítani ennyi

Zabalint 2019.05.08. 15:46:49

@cs.zoli:
Részben igazad van. Ha van egy lakásod, akkor ha felújíttatod szakemberekkel, szinte soha nem tudod többért eladni, mint amennyit beleöltél. De ez csak akkor van így, ha te szakembereket hívsz, illetve piaci áron veszed a lakást, valamint a felújítás teljes, és nem látszólagos. Anno mikor egy vidéki megyeszékhelyen nézegettem használt lakásokat, összefutottam egy vállalkozóval, aki ilyenben utazott. Na, ő eleve nyomott áron szerezte a lepukkadt lakásokat, olyanokat, amelyeket a legtöbben meg sem vennénk, olyan lakhatatlan állapotban voltak (ezek teljes felújítása nem drágább, mint ha egy lepukkadt, de még lakható lakást újítasz fel). Jellemzően az egyetemi karok közelében vette, de nem feltétlenül jó házakban, és persze ezen alkalmi vételekhez kellett neki a jó kapcsolati háló, de persze a város összes ingatlanosát ismerte ehhez. Aztán saját brigádja volt. Ezzel mindenképpen olcsóbban jött ki, mint mi jönnénk ki, akinek a piacon kell keresnie szakembereket. Azt, hogy mennyire volt becsületes abban, hogy csak látszat, vagy valós felújításokat csinált, nem tudhatom, végül nem vettünk tőle lakást, de nem emiatt nem.

Meg láttam már olyan ezermester félét is, aki maga újított fel házakat, amiket megvett, majd eladott.

Eugene Horse 2019.05.08. 15:48:12

Érdekelne azért, hogy mennyi volt a kecó ára, mennyibe fájt a felújítás, és mennyiért akarja/tudja eladni a tulaj. Ez a felújítás (ami nem home staging szerintem, hanem az, ami: felújítás) súlyos milliókba kerülhetett, érdekes lenne látni a számokat, hogy ebben így van-e ráció/haszon. Gondolom ez inkább kiadás lesz, úgy van esély a megtérülésre. Szépnek szép egyébként.

Terézágyú 2019.05.08. 16:21:55

Óóó, igen, manapság olyan az építőipari kisvállalkozások állapota, hogy semmi (de semmi!) rizikóval és idegeskedéssel, és túlkiadással nem jár egy felújítás, szívesen belevág az ember még akkor is ha nem a saját, hanem egy eladni kívánt lakásban csinálja, ó, igen....

Vagy nem, inkább élek egy lepukkant lakásban, mint hogy csaló, lusta, trehány munkát végző, eltűnő, garanciát nem vállaló "mesterember" kezei közé kerüljek...

Manka80 2019.05.08. 17:30:06

Véleményem szerint tökéletes giccses szemetet sikerült alkotnod. Épp olyat, amit imádnak a lakáskultúrán szocializálódott parasztok. Gratulálok!

Kis Németh Marcsi 2019.05.08. 19:41:09

@pangea: Köszi. :-) Több hónapig. A vételár kb. 25-30%-ba került a felújítás. Igen a bútorok ára is benne volt.

Kis Németh Marcsi 2019.05.08. 19:46:17

@balazsman: Aminél azt írom, hogy biztosan nincs nagy átalakítás, az a klasszikus Home Staging. A cikk pont erről szól, hogy a kettő nem ugyan az.

A célcsoport ilyen esetben azok akiknek van rá pénze, eddig mindig megtalálta a gazdáját

Kis Németh Marcsi 2019.05.08. 19:53:02

@Almandin: köszi. :-) Nem csak azért adnak ki több pénzt rá, mert szép a lakás, hanem mert ÉRTÉKES. Itt a kulcsa az egésznek. Egy ilyen lakásba csak be kell költözni és hosszú hosszú évekig tartja sőt növeli az értékét.

Az én lakásaim nem csak szürkék. :-) Amúgy szerintem egy szürke hangulatú lakás is lehet otthonos, nem vagyok egyformák. Ezek szerint Te nem a célcsoportba tartozol. Ilyen van. :-)

Kis Németh Marcsi 2019.05.08. 19:55:24

@TheRminator: Nagyon köszönöm. :-) Igen, így van.

Kis Németh Marcsi 2019.05.08. 19:58:03

@TheRminator: Köszönöm. :-) Én is így gondolom.
Nagyon sok olyan dolgot lehet akár ingyen vagy kevés pénzből megtenni, ami már növeli az eladás előtt a lakás értékét. Erről is írtam már egy cikket régebben.

Kis Németh Marcsi 2019.05.08. 20:02:50

@cs.zoli: Igen eléggé közelítenek a lakás árak egymáshoz, de azért mindig van a piacon olyan lakás is ami alkalmas befektetésre. Egy ilyen típusú munka nagyon sok tapasztalatot és odafigyelést igényel, hogy csak annyit költsünk a lakásra ami meg is fog térülni. DE, közben fontos, hogy egy értékes lakást alakítunk ki.

Kis Németh Marcsi 2019.05.08. 20:05:24

@rnz: Valóban van olyan környék ami több hasznot hoz, de egy ilyen típusú felújítás környéktől függetlenül mindig pozitív.

Kis Németh Marcsi 2019.05.08. 20:10:44

@gabroca: Ez nem csak pénz kérdése. Egy sima ingatlan eladásnál, ahol valaki a sajátját árulja, sokat számítana ha elpakolna, selejtezne, kitakarítana, rendet rakna stb. Ha mindezt megteszi, már jobb pozícióból indul. A mai hirdetések többsége konkrétan katasztrófa.

Könyveslány 2019.05.08. 20:10:55

Az én gratuláló mondatomat kimoderáltad? Normális?
Akkor tudod mit: "Véleményem szerint tökéletes giccses szemetet sikerült alkotnod. Épp olyat, amit imádnak a lakáskultúrán szocializálódott parasztok. Gratulálok! "
Ha már ez bennmaradhatott.

rnz 2019.05.08. 20:11:28

@Kis Németh Marcsi: Az nem is volt kérdés, hogy pozitív. De eladásnál arányaiban közel sem hoz annyi hasznot, mint egy egyszerű, fentebb említett felújítás.

Kis Németh Marcsi 2019.05.08. 20:18:23

@Zabalint: Nekem az a tapasztalatom, hogy a Home Staging segítségével többért el lehet adni, mint amennyit invesztáltál és ez egy klasszikus Home Stagingnél is igaz, amikor benne laksz a lakásban. Persze nagyon fontos, hogy mennyit költesz rá, mi az ami emeli a lakás értékét, ehhez kell a tapasztalat. Nyilván, ha a csillagos eget is ráköltöd, akkor nem éri meg. Én mindig WIN-WIN szemlélettel közelítem meg a munkát és soha nem az motivál, hogy kit hogy lehet átverni. ;-)

Kis Németh Marcsi 2019.05.08. 20:21:54

@Terézágyú: Nem minden mesterember csaló. Amúgy, mindenki úgy éli az életét ahogy akarja. :-)

Kis Németh Marcsi 2019.05.08. 20:23:02

@Manka80: Köszönöm szépen, ezt bóknak veszem. Régóta szeretnék a Lakáskultúrába bekerülni. :-)

Kis Németh Marcsi 2019.05.08. 20:25:11

@Eugene Horse: Ezt a lakást valószínűleg pár év múlva tervezik csak eladni, ez egy hosszútávú befektetés.

Kis Németh Marcsi 2019.05.08. 20:27:03

@Könyveslány: Ne haragudj, nem akartalak ki moderálni. Te voltál az első és véletlenül rossz gombot nyomtam. Köszönöm azért így utólag is amit írtál. Mármint az elsőt. :-) Még 1x ezer bocs.

Kis Németh Marcsi 2019.05.08. 20:35:53

@Könyveslány: Na, csak sikerült kiraknom! :-)
Azért remélem nem haragszol és tényleg nagyon-nagyon köszönöm. nem vagyok egy nagy blogos, ez ebből is látszik. ;-)

Almandin 2019.05.08. 21:07:33

@TheRminator: Ezek a szerinted egyszerű felcsinosítások se olcsók manapság. Egy szobafestő ma egy garzont is százezrekért fest ki, nagy lakás esetén milliós is lehet az összeg. A szőnyegpadló hasonló tétel. Sokan azért adják el a lakásukat, mert nincs pénzük fenntartani. Van, aki már tartozik több havi közös költséggel is, meg nem tud megjavíttatni vagy lecserélni elromlott dolgokat se.
Valószínűleg te is azt gondolod, hogy minden lakástulajdonos jövedelme elég a megfelelő karbantartásra. Ez tévedés.
Ilyenkor el kell fogadni a tényt, hogy alacsonyabb áron lehet eladni a lakást, de ez még mindig jobb, mint ha a végrehajtó vinné el pár év múlva fillérekért.

Almandin 2019.05.08. 21:10:41

@Kis Németh Marcsi: Nem tervezek lakást venni a közeljövőben. Amúgy ha nem túl drága, és én venném meg a lakást, kifesteném pl. sárgára a fürdőszobát, vennék néhány színes bútort-szőnyeget és meg lenne oldva a dolog.

Almandin 2019.05.08. 21:24:46

@Kis Németh Marcsi: Ez se mindig lehetséges. Persze rendszeresen takarítani egyébként is fontos, ha jön valaki, érdemes pluszban is felmosni, de sokan azért adják el a lakásukat, mert kinőtték. Értelmiségieknél lehet, hogy a túl sok könyv is esztétikailag zavaró. Ilyenkor nincs mindenkinek pénze méregdrágán elfuvaroztatni raktárba a holmikat, ráadásul a lakáseladás ideje meghatározhatatlan. Évekig is eltarthat, addig milliókat is elkölthet valaki raktárra.
Én úgy tudom, hogy a home staging még a bútorok stílusára is kiterjed. Nem lehet divatjamúlt a bútor, de a divatosból is a túl extrém kerülendő, olyan átlagízlést megcélzó a cél. Ez is olyan, hogy sok ember szereti a régi bútorait, nem szívesen válik meg tőlük. Másrészt ez is minimum több százezres kiadás, vagy nagyobb lakás esetén milliós is lehet. Arról nem is beszélve, hogy az új vevő lehet, hogy rögtön szemétre hányja a sose használt, vadonatúj bútorokat, mert más az ízlése. A pazarlás és a környezetszennyezés is megnő ezzel.
A home staging sokkal drágább mulatság, mint azt sokan hiszik és nem mindig térül meg. Pl. lehet, hogy staginggel lehet nyerni plusz 3-4 milliót, de ennyit nagy eséllyel rá is költött az eladó, tehát valójában nem nyer rajta. Esetleg minigarzonok esetében megtérülhet, mert egy 20 nm-es lakás kevesebből home stagingelhető.
De nem feltétlenül igénytelenség az oka a nem elég rendezett, stb. eladó lakásoknak. Egy átlag alsó középosztálybeli nem vagy alig rendelkezik megtakarítással, ennyiből nem tud stagingelni.

Kis Németh Marcsi 2019.05.09. 09:57:42

@Almandin: Szerintem ez nem így van, nekem teljesen más tapasztalatom van.

A Home Staging lehet részleges is, kinek mennyi pénze van rá.
Ha nincs pénz, akkor is segít, ha pár dolgot megfogadnak az emberek. A Te példádnál maradva: ha van egy hatalmas könyvtára, attól még ott is rendet lehet tenni, lehet kicsit szellősebbre venni a polcokat. Lehet elég 1-2 doboz könyvet elcsomagolni és betenni a szekrénybe. Mert más élni egy lakásban és más eladni azt!!

Általában a szekrény dugig van teljesen felesleges dolgokkal, amit a hosszú évek alatt felhalmoznak. Ha elkezdik a selejtezést, akkor a lakótérből már el lehet pakolni a szekrénybe azokat a tárgyakat amik nem segítik az eladást. Egy költözés amúgy is dobozolással jár, ha a holmijuk egy részét elpakolják előre, azzal csak a költözést segítik elő. Ha tisztaság van, ha nem zsúfolt a lakás és rendet raktak azzal már ki lehet tűnni az ingatlan piacról. Nyilván nem kap annyival több pénzt, mint amikor egy teljes klasszikus Home Stagingen esik át az ingatlan, de már ez is nagyon sokat segít, és mindig pozitív a mérleg, kicsiben is.
Amúgy simán régi bútorok is bent maradhatnak a lakásban, mert minden lakás más és más, így nincs két egyforma Home Staging sem. Ez mindig lakás függő.

A vevők nem mindig veszik meg az új bútorokat. A bútor általában nem a lakás része, szabadon válaszható hogy ki mit vesz meg belőle. Ezért ha valaki megveszi nem vágja a szemétbe. Akinek meg nem kell, nem fizet érte. Szóval nincs pazarlás.

A Home Staging mindig megtérül! Az átlagos eladási idő 6 hét! Persze ez minden lakásnál attól függ, mennyi pénzt, időt és energiát tesznek bele, de soha nem árulják egy évig a lakást!

Nem kell minden lakásra 3-4 milliót rákölteni. Természetesen most végig a klasszikus Home Stagingről beszéltem.

Vegyünk egy átlagos 30 milliós lakást, erre 1 - 5 % között érdemes költeni, ez ebben az esetben MAXIMUM 1.500.000 ezer Forint. De az is lehet, hogy kevesebb is elég, ez szintén lakás függő.

Ezt minden esetben érdemes szakemberrel megbeszélni.

Mivel egy Home Staging nem az eladóról szól, néha nehéz a saját ízléseken, vágyakon túllépni, és ebben az esetben a csillagos eget is rákölthetik, ami valóban nem térül meg.
Az egyik legfontosabb kérdés, hogy mit és mennyit költsünk rá, mi az ami megtérül.

Valóban nem mindenki tud szakembert megfizetni. De saját maga a két kezével nagyon sok mindent el tud érni, és ezek nagy többségéhez nem is kell pénz.

Ha megnézed az ingatlan hirdetéseket, úgy fotózzák le a lakást, ahogy élnek. Mosogató tele szennyessel, jobb esetben szárad a halom a szárítón. Teregetnek, az ágy nincs bevetve, kosz van, kupi van. Szerintem ha ilyet képet megnéz az eladó nem fog olthatatlan vágyat érezni arra, hogy ezt meg is nézze élőben. Nem sokan, lehet egy sem. Ezért árulják évekig az ingatlant.

Itt írtam erről is: igyaddelalakasod.blog.hu/2018/07/01/mit_tegyek_hogy_oda_legyenek_a_lakasomert_az_eladaskor

cs.zoli 2019.05.09. 10:35:07

Mondjuk az igaz, hogy ez egy panellakás.
Pro: nem kell(nem is lehet) drága és nagy gépészeti felújításokat végezni, a legdrágább dolog az új konyha.
Kontra: a környezet igenis számít. Vannak jobb sorsra érdemes, jó hangulatú, esetleg panelprogramos panelek, ahol a környék OK, vannak olyanok, ahova olyan ember akinek az ilyen lakás tetszik, egyszerűen nem költözne be. A célcsoport kiválasztásánál erre is figyelni kell, mert míg a falat átfestheted, a környék az marad. (location, location, location ugye).
Nagyon nehéz a falban elrejteni dolgokat, panelban még sok helyen a kábelek is kívül futnak. Nem is értettem az egyik képen, hogy nem láttam a fűtőtesthez vezető csöveket (amit az ember általában persze, hogy elrejt egy felújításnál, node ez egy panel, gondolom itt a fal túloldala is a lakáshoz tartozik...)

Az, hogy ez valakinek tetszik-e, vagy nem, ízlés dolga, sokat elmond valakiről, hogy hogyan reagál az ilyesmire.... A szürke nem (csak) divatos, hanem egy olyan semleges háttér, amit színes kiegészítőkkel tetszőlegesen lehet öltöztetni.

Kis Németh Marcsi 2019.05.09. 21:39:51

@cs.zoli: Igen, a panelek most nagy reneszánszukat élik. Nem minden panel lokációja rossz és a panelben is ellehet rejteni a csöveket, még a fűtés csövet is. ;-)

Pic 2019.05.10. 01:03:31

Tehát ha jól értem akkor az egész arról szól, hogy veszek a piaci árnál olcsóbban egy lepikkant kérőt, aztán utána felújítom hogy jól nézzen ki terndin és utána piaci ár felett adom el. Tehát sokkal többet keresek vele mint egy sima lakás eladással.
Ezt hívjuk marketingnek. Ha ehhez még hozzá csapjuk azt, hogy spórolunk anyagon, a technológián és csak a klücsínra koncentrálunk a haszon egyenesen brutális lesz.

SOHA nem vennék ilyet! Pláne ha olcsó stagingről beszélünk.

Egyrészt a régi iskola híve vagyok, nem érdekel a látvány, a beltartalom érdekel. Leszarom, hogy milyen csinos a menyasszony ruhája a mert ha beézek alá a csipke alatt tornacipő van és koszos bugyi akkor baj van.

ilyet max bérelnék újkorában aztán menekülnék.

Ha lakást veszek magamnak hosszútávra. akkor vagy a lerobbant érdekel vagy mindent kibontok és szétszedek. Mi van a burkolat mögött, milyen afal az táthidalók? villanyzetékben benne maradt a szövetkábel éaz mm fal? esetleg már réz a vezeték, de vékony a keresztmetszet? Hány áramkör és a keresztmetszetek?

A vezetékekbekötése milyen? a strang milyen? szart se ér a szép bekötés ha mögötte az ólom strang aromásítja a kis juppy leleked és májad

Mi van a parketta alatt, a padlóburkolat alatt? mennyire van aládolgozva?

A csempe az obis legalja ragasztó és lelesik félév múlva m vagy valami tisztességes gyártó.

Általában az ilyen látvány dolgoknál mindig ott a kisördög, hogy hahá...ez itt szabadulni akar.

Végül ha minden jő és kész még akkor is jönnek az ízlések meg a pofonok.

az egsész lakás járólap aminek vannak előnyei sóval megfontolandó, e a fuga rózsasín mert nenik az volt a szép és trndi,

Kis Németh Marcsi 2019.05.10. 07:39:37

@Pic: EZ NEM LÁTVÁNY DOLOG! Ez benne a lényeg.

Nem látszatra, szar anyagokkal "tupírozzuk fel a kéglit" projekt. Mi minden estben MINŐSÉGI munkát teszünk le az asztalra.

Még sima klasszikus, kevesebb munkával járó Home Stagingnél is azt kommunikálom a megrendelőimnek, hogy minden kiderül ezért csak az igazat mondjuk és a maximumot nyújtsuk,ami a pénztárcánkból telik.

Mivel a vevő van a központban ezért csak és kizárólag ÉRTÉKES lakásokat dobunk piacra. Nincs benne átverés.

Amúgy ez nem egy sima felújítás, annál több. Funkcionálisan, minőségben és dizájban a mai igényeknek megfelelően, célcsoportra belőve készítjük fel a lakásokat.

Szóval biztosan nem Te vagy a célcsoportunk. :-)

Te valószínűleg ahhoz az 5-15%-hoz tartozol aki saját maga szeret felújítani.

A statisztikák azt mutatják, hogy a többi kb. 85% nem szereti ezt. Az emberek többsége probléma és felújítás mentes lakást keres, amibe csak be kell költözni.

Pic 2019.05.10. 10:27:18

Igazad van.
Nem szeretem a trendit, én a szép konzervatív, letisztult mégis szép formák és harminizáló színek híve vagyok. Emlékszem tizenéve mikor felújítattam az akkori lakásom megkérdezték miért nem barackszínűek a falak, mert most az a trendi, mire nagyon csúnyán néztem....

Visszatérve a témára.
A mai világunk sajnos elég sekélyes és a KÜLCSÍNRŐL szól, miközben elsikkad a BELTARTALOM.

Ezért ha nem lettem volna elég egyértelmű ezért megismétlem:

NEM azzal van bajom, hogy valaki megcsinál egy komplett lakás felújítást, bár vitathatalan tény, hogy ha az anyagi oldalát nézzük,

- akkor a normál menethez képest (normál alatt azt értem, hogy rendes szakembereket találsz akik nem vernek át és szépen dolgoznak..) biztos, hogy van egy fővállalkozó/projektmenedzser/építésvezető/stb. egyszóval olyan valaki aki összefogja az egészet a tulajdonos helyett, ez ugye +25%
- ha a staging-et nézzük, akkor kell egy normális nem agyatlan tervező/lakberendező páros..... +20-30%
- A stagingnek akkor van értelme, ha az aki ebbe belefektet és megcsinálja az extra pénzt keres a dolgon, tehát neki is kell 10-20%

Namármost ha valakinek van PÉNZE erre és nincs ideje, energiája, türelme, ötlete, stílusa stb akor számára EZ AZ ideális választás.

Már amennyiben a lakás staging az ő ízlésének megfelelő módon készült el.

ÉS

Itt jön a mondanivalóm lényege: Az tök jó, hogy odanyomnak a delikvensnek egy látványos lakást, de a nagy pénz és nagy meló nem a látványos külcsn, HANEM A BELTARTALOM.

Semmit nem ér egy lakás ha a LAKÁS BELTARTALMA nincs korrektül megcsinálva. Nem kell neki 5 év, hogy egy komplett rémálom legyen.

Mert bizony sokszor a spórolós kivitelezőknél a sok hangzatos duma és a látvány mögött elsikkad a lényegi BELTARTALOMRÓL elsunnyogott info, hogy hol is spóroltunk az ügyfélen:
víz:
- Nem cseréltük ki a strangot, mert nagy meló, kibontani teljesen a strangot, padlót, födémet, cserélni és vissza.
- egyáltalán a bekötésekkel se foglalkoztunk mert minek, jó az 50 éves
- nem raktunk be elzárószelepeket a strangbekötésbe vagy ha volt nem cseréltük, így ha bármi gond és hozzá kell nyúlni, majd az egész ház strangot kell elzárni vagy ha a ház strangelzárói is el vannak rohadva, akkor az egészet.
villany:
- a villanyvezetékeket sem cseréltük, mert úgysem látszik... jó az az 50 éves alu is
- nem jó mert ráznak a falak, akkor ha cseréltük akkor is végig húztuk 1,5-es rézzel, mert jó az. Igaz a szabvány 2,5-est mond most már, de az sokkal drágább. Minek? Bírja az a 1,5-s is. A hülye villanyszerelők meg az aggodalmas arcaikkal és a "keresztmetszet váltásoknál vigyázzunk" dumáikkal hagyjanak békén....
- villanyszereléskor nem csinálunk külön köröket a lakásban az egyes szobáknak, tevékenységekmek, világításnak, dugaljaknak. Jó lesz oda max 1-2 esetleg 3-at kisautomatára felfűzni, aztán ha valami leb***sza az egészet majd a tulaj kizseblámpázza mi is ment le meg miért...
Falak:
Falakat minek javítani, nem kell azzal foglalkozni, mert lassú és macera lekaparni a régi festéket és tisztességgel kiglettelni, festeni. Nosza dobjunk rá egy gipszkartont, az szép felületet ad, nem baj, hogy ha nekidőlök mozog az egész és alatta rossz a téglafal, meg a vakolat meg annak hiánya és süvít be a szél és jéghideg lesz a fal, meg penészedik...... a lényeg, hogy szép, sima felületet adtunk az ügyfélnek, mert az jól néz ki. DE ha az ügyfél mééééég spórolni akar az sem baj, dobjunk fel a gipszkarton helyett egy üveghálót, hogy megfogja a falat, vagy még azt sem.. :D a lényeg a fűrészporos tapéta, mert szép színekre lehet festeni és nagyon jól mutat, DE LEGFŐKÉPPEN ÁPOL ÉS ELTAKAR.

- Parkettát is csak megcsiszoltatjuk, egy pici javítás itt-ott. A parketta alatt nem cseréljük a léceket, az aládolgozáshoz meg pláne nem nyúlunk, mert a kohósalak kiszedése macerás, a betonozás, visszatöltés macerás... de ha mégis megcsináljuk akkor már ne fárasszanak olyan hülyeségekkel, hogy a lépésvédelemmel kellene foglalkozni, jó lesz oda 2 centi hungarocell, aztán hagy őrüljön meg az alatta lakó és anyázzanak egymásra évekig.

Nem a mi bajunk, FŐ DOLOG, hogy szép látványos a kéró, mert ez kell a népeknek.

NA erre gondoltam odafigyelés és BELTARTALOM alatt.

A külcsínetekkel semmi bajom nem volt. Egy két helyen nyújtogattam a nyakamat, hogy nem hagytattok-e ki valamit, mert ugyan jól mutat a konyhaajtót elhagyni de ha az a család főz akkor kell egy nagyon komoly elszívót berakni, mert ha az kimarad, akkor a lakás tele megy gőzzel és ételszaggal....

Kis Németh Marcsi 2019.05.13. 08:34:08

@Pic: igen én is erről beszéltem a BELTARTALOM IS MINŐSÉGI.
Ez írtam a múltkor is, ez benne a LÉNYEG. Értéket adni a vevőnek és nem színházat játszani és látszat felújítást csinálni.

Ezért fizetnek érte többet, szóval a Home Staginggel felkészített lakások mérlege MINDIG POZITÍV. Ez a tapsztalatom.

Pic 2019.05.28. 12:39:13

Megértelek és értékelem.

Mégis....

Én már öreg róka vagyok és szomorúan látom, hogy

1. Egyre inkább a látszatra megy rá mindenki. Régen is igaz volt ez ránk magyarokra, de most már CSAK ez van és ez durva. Egyrészt az emberek CSAK a látványt keresik, másrészt aki elad valamit csak arra megy rá.

2. Egyre több a most rögtön meg akarok gazdagodni típusú átverős ember, másrészt mivel mindenkit csak a külcsín érdekel még a jószándékú eladó is azt mondja minek törődjek a beltartalommal, mikor az drága és senkit nem érdekel.

A fentiek miatt, bármilyen rendesnek nézel is ki és annak hangzol, HA tőled vásárolnék akkor leszarnám a marketing dumát amit körítesz és miután leraknám a foglalót akkor azt mondanám, hogy most megbontok mindent és alá, főlé, bele nézek, természetesen fizetem a helyreállítást saját költségemen ha minden rendben van, DE ha bármi beltartalmi hibát találok (ezeréves ólomcső a falban, szövetszigeteléső alukábel és társai), akkor elállok és te HÁROMSZOROS pénzt fizetsz vissza.

Sajnos egyre kevesebb a rendes ember eben az országban.

Kis Németh Marcsi 2019.05.31. 10:18:12

@Pic: Én azok közé tartozom aki nem veri át a másikat. Ez az alap filozófiám. ;-) Arra törekszem, hogy mindenki nyerjen az üzleten és mivel a felújítás dokumentálva van, így be lehet nézni a falak alá is egy vételnél.

Én bízom benne, hogy azért bőven akad őszinte és megbízható ember. Amúgy eleve pozitívan állok az élethez és az emberekhez. Ilyen a természetem. :-)

Pic 2019.06.03. 17:20:10

Én is ilyen voltam... aztán csúnyán beleszaladtam 2x is és azt hiszem egy életre elvesztettem a bizalmam az emberekben.

inentől kezdve minden ellenőrizve és visszaellenőrizve. Evvan...

Kis Németh Marcsi 2019.06.04. 12:51:30

@Pic: Nagyon sajnálom. Remélem azért 1x újra visszanyeri a bizalmat. Szívből kívánom.

 

kisnemethmarcsi.jpg

 KIS-NÉMETH MARCSI

Home Staging Szakértő - Lakberendező - Fotós

Így add el a lakásod!

Lakást eladni bárki tud, de JÓL ELADNI nagyon kevesen.
Más lakni egy lakásban és más eladni azt!

-ha szeretnél milliókkal többet érő, értékes ingatlant dobni a piacra,
-ha szeretnéd, hogy le vegye valaki a lakáseladás terhét a válladról,
-ha sok pénzt akarsz keresni, még annál is többet mint amire most számítasz és ezért mindent meg is teszel,
-ha nincs időd vagy kedved az eladással foglalkozni,
-ha szeretnél kitűnni a hirdetéseddel az ingatlanpiacon,
-ha szeretnéd gyorsan eladni a lakásod,
-ha úgy érzed minőségi segítségre van szükséged a lakáseladásban, vagy a lakáskiadásban,
-ha szeretnéd, hogy az ingatlanod a piaci ár fölött keljen el,
-ha szeretnéd, hogy a lakás eladás öröm és ne nyűg legyen.

akkor a Home Staging szolgáltatásom Neked való!

Arra törekszem, hogy olyan stílusos lakások kerüljenek a piacra, ami azt sugallja Üdv. Itthon, Gyere és Vegyél meg!
Nem érem be kevesebbel!

 

Gyere a Facebook oldalamra!

HAMAROSAN

 

keszul_a_weboldalam.jpg

Címkék

Címkefelhő

Friss topikok